אוסטרליה, יבשת הקנגורו, היא הרבה יותר מסתם נופים עוצרי נשימה וחופים זהובים. מדובר בזירת השקעות נדל"ן אטרקטיבית במיוחד, המציעה שילוב מנצח של כלכלה יציבה, איכות חיים גבוהה ושוק מפותח. אם אתם מחפשים הזדמנות לגוון את תיק ההשקעות שלכם ולהבטיח לעצמכם נכס מניב ביעד בטוח ויציב, אוסטרליה היא בהחלט מקום שכדאי לשקול.
מהן המגבלות והרגולציות על משקיעי נדל"ן זרים באוסטרליה?
השקעה בנדל"ן באוסטרליה כמשקיעים זרים כרוכה בהתמודדות עם מספר מגבלות ורגולציות שיש להכירן לעומק. אוסטרליה מגדירה "משקיע זר" כאדם שאינו תושב קבע במדינה ומבקש להשקיע בה. מדיניות הממשלה האוסטרלית בתחום זה נועדה להבטיח שההשקעות הזרות תואמות את האינטרס הלאומי ותורמות לשוק הדיור המקומי.
אחד הגופים המרכזיים המפקחים על השקעות זרות הוא ה-FIRB (Foreign Investment Review Board), המועצה לביקורת השקעות זרות. בדרך כלל, תושבי חוץ נדרשים לקבל את אישור ה-FIRB לפני ביצוע רכישת נדל"ן באוסטרליה. תהליך זה נועד להבטיח שההשקעה עומדת בחוקים ובתקנות המקומיות.
חשוב לדעת כי קיימות מגבלות משמעותיות על סוגי הנכסים שמשקיעים זרים יכולים לרכוש. בדרך כלל, משקיעים זרים מורשים לרכוש רק נכסים חדשים (יד ראשונה) בפרויקטים של דירות או בתים חדשים. המשמעות היא שרכישת נכסים קיימים (יד שנייה) מוגבלת יותר, אלא אם כן המשקיע מתחייב להשקיע סכום משמעותי בשיפוץ ושיפור הנכס.
מטרת המגבלות הללו היא לעודד השקעה בפיתוחים חדשים ולהגדיל את היצע הדיור הקיים, ולאפשר ליותר אזרחים אוסטרלים לרכוש דירות במחירים סבירים.
יתרה מכך, הממשלה האוסטרלית יכולה להטיל עמלות גבוהות במיוחד על רכישת נכסים על ידי זרים, אשר הוכפלו ואף שולשו בשנים האחרונות. בנוסף, קיימים קנסות על נכסים ריקים, במטרה לעודד השכרת נכסים ולא להשאיר אותם ללא שימוש.
הגבלות אלו כוללות גם "מס זרים" (Foreign Investment Fee), מס פרוגרסיבי שמשקיע זר נדרש לשלם מדי שנה על אחזקת נכס במדינה. עבור נכסים שערכם עולה על מיליון דולר אוסטרלי, המס יכול להגיע לסכומים משמעותיים. כמו כן, קיים "מס על נכס שעומד ריק" (Vacancy Fee), אשר מוטל על נכסים שאינם מאוכלסים על ידי שוכרים, במטרה להגביל את האפשרות של בעלי הנכסים לייקר את שכר הדירה.
חשוב לציין כי הממשלה האוסטרלית שוקלת להגדיל את שני המיסים הללו פי שלושה מהסכום הקיים כיום, מה שעלול להפוך את ההשקעה בנדל"ן באוסטרליה לפחות אטרקטיבית עבור משקיעים זרים מסוימים.
לכן, לפני שאתם מחליטים להשקיע בנדל"ן באוסטרליה, חשוב שתהיו מודעים למגבלות ולרגולציות אלו, ותתייעצו עם אנשי מקצוע הבקיאים בשוק המקומי.
כיצד מתבצע תהליך רכישת נכס באוסטרליה ומהן העלויות הנלוות?
רכישת נדל"ן באוסטרליה כמשקיעים זרים היא תהליך מובנה הדורש הקפדה על מספר שלבים ועלויות נלוות. ראשית, כפי שציינו, יש להגיש בקשה ל-FIRB ולקבל את אישורה לפני כל רכישה. תהליך זה כרוך בתשלום אגרה, וחשוב להגיש את הבקשה בצורה מסודרת ומלאה כדי למנוע עיכובים.
אחת העלויות המשמעותיות ביותר היא מס הרכישה, המכונה Stamp Duty. עבור תושב אוסטרליה, מס זה עומד על כ-3% משווי הנכס, אך עבור משקיע זר, המס גבוה יותר וכולל תוספת של כ-7%. המשמעות היא שמשקיע זר ישלם מס רכישה כולל של כ-10% משווי הנכס.
בנוסף, יש לקחת בחשבון את מס ההכנסה על ההכנסה משכר דירה. מדינת ישראל חתומה עם אוסטרליה על אמנת מניעת כפל מס, ולכן תשלמו מס זה באוסטרליה בלבד, ולא תחויבו במס נוסף בישראל. עם זאת, חשוב לדעת כי רשויות המס באוסטרליה ידווחו לרשויות המס בישראל על רישום הנכס על שמכם.
כמו כן, תצטרכו לשכור את שירותיו של עורך דין מקומי, אשר יערוך את חוזה הרכישה. עלות שירותי עורך דין מוערכת בכ-1,500 דולר אוסטרלי. מומלץ לבחור עורך דין בעל ניסיון בעסקאות נדל"ן עם משקיעים זרים, כדי להבטיח שהזכויות שלכם מוגנות.
בנוגע למימון, ישנן שתי אפשרויות עיקריות: לשלם את מחיר הנכס במלואו או לקחת הלוואה מגוף פיננסי באוסטרליה. בנקים אוסטרליים בדרך כלל מוכנים להציע משכנתאות למשקיעים זרים, אך התנאים עשויים להיות שונים מאלה המוצעים לתושבים מקומיים. לרוב, הבנקים ידרשו תשלום מקדמה גבוה יותר ממשקיעים זרים.
חשוב להבין את ההבדלים בין רכישת נכס "על הנייר" (off the plan), כלומר נכס חדש שנמצא בשלבי בנייה, לבין רכישת נכס קיים. רכישת נכס "על הנייר" מאפשרת לכם לשלם פיקדון של כ-20% בעת חתימת החוזה, ואת היתרה עם השלמת הפרויקט. לעומת זאת, רכישת נכס קיים היא תהליך מיידי יותר, המאפשר לכם לבדוק את הנכס ולהשלים את הרכישה במהירות.
לבסוף, מומלץ לבצע בדיקת נכס יסודית לפני הרכישה. בדיקה זו יכולה לחשוף בעיות פוטנציאליות בנכס, אשר עשויות לעלות לכם ביוקר בעתיד.
תהליך רכישת נדל"ן באוסטרליה כמשקיעים זרים דורש תכנון קפדני, היכרות עם הרגולציות המקומיות והתייעצות עם אנשי מקצוע.
אילו יתרונות והזדמנויות קיימות בהשקעת נדל"ן באוסטרליה?
למרות האתגרים הרגולטוריים, השקעה בנדל"ן באוסטרליה מציעה יתרונות והזדמנויות משמעותיות. אוסטרליה מתהדרת בחוסן כלכלי יוצא דופן, עם מעמד ביניים חזק ויכולת גבוהה לשכור נכסים איכותיים. שוק הנדל"ן האוסטרלי מספק לרוב תשואות בטוחות ויציבות, במיוחד בהשוואה לשווקים אחרים בעולם.
אחד היתרונות הבולטים הוא הביקוש הגבוה לשכירות. מחירי הנדל"ן הגבוהים והקושי של אוסטרלים רבים לרכוש דירה מובילים לביקוש משמעותי לשכירות, הן בקרב מקומיים והן בקרב תיירים ואנשי עסקים.
כמו כן, קיימת גיוון רב באפשרויות ההשקעה. ניתן להשקיע בדירות בערים הגדולות (סידני, מלבורן, בריסביין), בנכסים מסחריים (משרדים, חנויות) או בנכסים תיירותיים מחוץ לערים.
בשנים האחרונות, נרשמה ירידת מחירים מתונה בשוק הנדל"ן האוסטרלי, היוצרת הזדמנויות לרכישה במחירים אטרקטיביים יחסית, לצד ביקוש גובר לשכירות.
יתרון נוסף הוא האפשרות לנכות הוצאות בגין אחזקת הנכס בסוף שנת המס, מה שמקטין את חבות המס הכוללת. כמו כן, באוסטרליה תוכלו להיות בעלים גם על הקרקע שעליה עומד הנכס שלכם, בניגוד למדינות אחרות בהן הקרקע נמצאת בבעלות המדינה.
עם זאת, חשוב להדגיש את התפקיד המכריע של ליווי מקצועי. מומחה להשקעות נדל"ן באוסטרליה יכול לסייע לכם לנווט בין הרגולציות המורכבות, לזהות הזדמנויות רווחיות ולהבטיח שתקבלו החלטות מושכלות המותאמות לצרכים ולמטרות שלכם.
לכן, אם אתם שוקלים השקעה בנדל"ן באוסטרליה, מומלץ ליצור קשר עם מומחה בעל ניסיון בשוק המקומי. תוכלו למצוא מידע נוסף וליצור קשר כאן: https://www.ausproperty.co.il.
זכרו, השקעה נבונה דורשת מחקר מעמיק, הבנה של השוק המקומי וליווי מקצועי.
השקעה בנדל"ן באוסטרליה מציעה פוטנציאל לתשואה נאה ולגיוון תיק ההשקעות, אך כרוכה גם באתגרים רגולטוריים ועלויות נלוות. מומלץ לבחון היטב את כל ההיבטים הרלוונטיים ולהתייעץ עם אנשי מקצוע לפני קבלת החלטה.
בדפים הבאים אני אציג בפניך את ההצדקות לדעתי זו ואת עיקרי התובנות על אוסטרליה שרכשתי בחיי פה ואתה תוכל להחליט אם אתה מעוניין להתקדם ולצור עימי קשר על מנת שנוכל להעמיק בשיחה ולדון בהזדמנויות השקעה בפועל. הנושאים שאדון בהם הינם כדלקמן:
אוז ואני, סוכנות הנדל"ן, המשחק ההוגן, פרוייקטים, בלוג והגירה לאוז.